Sakarya’nın Geyve ilçesine bağlı Boğazköy, ender karşılaşabileceğiniz şekilde, ilan ekosisteminde son derece sakin bir köşede yer alıyor. Boğazköy satılık arsa ve tarla aramalarında bugün karşımıza yalnızca birkaç poster ilan çıkıyor ve şu an toprakarsa.com’un sisteminde toplam 0 adet ilana rastlanmıyor. Fiyatlar genel olarak sahibinden aracılığıyla değişkenlik gösterirken, Geyve’nin kırsal dokusunda kalan Boğazköy’de arsa ve tarla fiyatları metrekare başına ortalama 150–450 TL arasında dalgalanıyor. Köyün yer yer bağ ve bahçe arazilerine ev sahipliği yaptığı da unutulmamalı.
Karşılaştırmalı fiyat tablolarında Boğazköy arsa ve tarla fiyatları hâlâ homojen bir dağılım sunmuyor. Mevcut boşluk sebebiyle metre kare fiyatı aralığını net olarak verebilmek zor olsa da, Geyve merkezine yakın konumdakiler ortalama 300–450 TL/m²’ye ulaşırken, köye daha derinlere gömülü imarsız arazilerde bu rakam 150–250 TL/m² civarına düşüyor. Tarım arazisi ve ekili parsellerin m²’si her zaman bu rakamlardan biraz daha aşağıda seyrediyor. Toprakarsa.com’daki filtrenin deyim yerindeyse “sessizliği” de piyasanın henüz tam anlamıyla canlanmadığını gösteriyor.
Birinci adımda mutlaka arsanın imar durumunu kontrol etmek gerek. Boğazköy’de nadir de olsa imarlı arsa seçenekleriyle karşılaşabilirsiniz; fakat çoğu parcela kırsal arazilerden oluşuyor ve henüz üzerinde bir imar planı bulunmuyor. Tapu devri sırasında dikkat edilmesi gereken nokta kadastro kaydı ve imar cetveline göre ada-parsel numarasının netleştirilmesi. Ayrıca hisseli tarlalarda noterde yapılacak paylaşım anlaşmaları da süreci uzatabiliyor. KAKS ve emsal hesabına girmeden önce ada-parsel sorgusu mutlaka yapılmalı, böylece ekili arazilerde yasal sıkıntıların önüne geçilebilir.
Boğazköy’de genellikle hisseli tarla ve müstakil arsa tapuları karşımıza çıkıyor. Satın alma aşamasında tapu müdürlüğünden alınacak resmi belgelerde parselin kadastro paftasına bakılması şart. Kredi kullanımında bankalar çoğunlukla imarsız arazileri teminat olarak kabul etmiyor; bu da alıcının elindeki finansmanı yağmalayabiliyor. Toprakarsa.com verilerine göre köydeki parsellerin yüzde 70’i müstakil değil. Dolayısıyla tapu devrinde hazine arazilerinde yer alıp almadığının araştırılması da ciddi riskleri bertaraf ediyor.
Boğazköy satılık arsa ve tarla ilanlarını toprakarsa.com üzerinden detaylı şekilde tarayabilirsiniz. Ücretsiz olan site m², fiyat aralığı, imar durumu ve tipine göre (arsa, tarla, bağ-bahçe) sunduğu filtreleme seçenekleriyle listenizi daraltıyor. Arama motorunda sahibinden kullanıcı arayüzüyle karşılaştırıldığında daha minimal bir görünüm sunan bu platformda Boğazköy’e ait kriterleri girerek anında gerçeğe uygun sonuçlara ulaşabilirsiniz.
Boğazköy’ün elindeki veri yığınına göre, bugün köyde yer alan ve uygun fiyata Boğazköy satılık arsa ve tarla arayanlar istisnai bir durumla karşı karşıya kaldılar: ilan sayısının oldukça düşük oluşu. Sıfır ilanın avantaja dönüştüğü yerde, uzun vadeli tarımsal yatırım planı yapanlar pazarda neredeyse serbest bir alım fırsatı bulabiliyor. Fiyatların bu denli durağan olması da, ileride büyüme potansiyeli olan parselleri daha ucuza kapatma lüksü getiriyor.
Veriler, adı geçen köyde ortalama fiyatın metrekare başına 150–450 TL arasında olduğunu gösteriyor. En yüksek fiyatlar Geyve ilçesine yakın konumdaki imarlı parsellerde öne çıkarken, tarım arazisi olarak geçen bölgelerde bu rakam 200 TL’nin bile altına inebiliyor.
Öncelikle tapunun kadastro kaydına bakılmalı, ardından imar durumu netleştirilmeli. Ada-parsel sorgusu yapılmalı ve hisseli tarlalarda noterde paylaşım anlaşması imzalanmalı. KAKS ve emsal değerleri de inceleme listesine giriyor.
Sahibinden platformunda konum ve ilan türüne yönelik daraltmaları kullanabilirsiniz. İlave filtrelemelerle fiyat ve metrekare aralığını daraltmak mümkün.
Toplam satış fiyatını parsele ait metrekareye bölerek m² fiyatı basitçe hesaplanır. Örneğin 50.000 TL karşılığında alınan 2.000 m²’lik bir tarla 25 TL/m² ederken, Geyve’nin imarlı bir arazisinde aynı miktarda para 150–200 m²’lik parsellerde 300–400 TL/m² aralığına denk geliyor.
Geyve ilçesindeki ilanlar için Geyve satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
